【案例】2014年2月，盛某將一套拆遷安置房轉(zhuǎn)讓給周某，雙方簽訂協(xié)議，周某支付全部購房款，盛某向周某交付房屋。2021年8月，該套安置房符合初始登記條件，盛某將產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，未告知周某。2023年7月，盛某與某銀行簽訂貸款合同，貸款40萬元，將該房屋抵押登記給銀行。2024年2月，周某聯(lián)系盛某辦理房屋過戶手續(xù)，盛某要求周某按市場價補(bǔ)齊差價后再協(xié)商辦證。周某將盛某及銀行訴至法院，請求判令盛某、某銀行解除房屋的最高額抵押權(quán)，辦理抵押登記注銷手續(xù)，并協(xié)助將房屋產(chǎn)權(quán)變更至周某名下;判令盛某支付違約金10萬元。盛某提起反訴，認(rèn)為自己轉(zhuǎn)讓的房屋是90平方米，但現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)登記面積為104平方米，應(yīng)由周某補(bǔ)齊差價款，請求判令周某再支付購房款11萬余元及利息，并承擔(dān)違約金5萬元。

　　一審法院認(rèn)為，雙方系現(xiàn)房交易，約定按套計價為48萬元，未約定按照面積大小計價，亦未約定按照房屋登記的建筑面積補(bǔ)差價。某銀行作為長期從事借貸等金融活動的機(jī)構(gòu)，僅審查房屋所有權(quán)屬登記情況，未進(jìn)入抵押房屋現(xiàn)場查看，以核實房屋的實際居住狀況，存在重大過失，抵押合同不能對抗已付清全部房款且合法占有、實際使用房屋的買受人周某，對銀行的抵押權(quán)不予保護(hù)。判決由盛某、某銀行注銷案涉房屋上設(shè)定的抵押權(quán)登記，協(xié)助周某辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，向周某支付違約金5萬元。對于盛某的反訴請求，法院予以全部駁回。盛某、某銀行不服一審判決，提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

　　【說法】安徽中皖律師事務(wù)所張金金律師解析，《中華人民共和國民法典》第五百九十七條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)?！吨腥A人民共和國民法典》第五百七十七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，涉案房屋具備辦證條件后，盛某應(yīng)當(dāng)將房屋過戶給買受人周某。盛某辦理了涉案房屋初始登記后，將房屋抵押貸款，系惡意違約的不誠信行為。銀行作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，在審核貸款時，應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場查勘抵押物，核實是否存在權(quán)屬爭議，因銀行未履行上述義務(wù)，被法院認(rèn)定為重大過失，損害了周某的合法權(quán)益，最終法院支持了周某的訴訟請求，駁回了盛某的訴訟請求。

　　張金金律師提醒，拆遷安置房因暫時無法辦理房產(chǎn)證及房價上漲等原因，容易引發(fā)糾紛。買受人應(yīng)當(dāng)及時關(guān)注政策變化，在具備辦證條件時，及時對接房屋過戶避免爭議。作為金融機(jī)構(gòu)，銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)合規(guī)管理，切實履行盡職調(diào)查義務(wù)，確保信貸資金安全。

　　律師簡介：張金金律師，法律碩士，安徽中皖律師事務(wù)所合伙人，安徽財經(jīng)大學(xué)兼職教授、研究生實踐導(dǎo)師，安慶市律協(xié)副秘書長，安慶仲裁委員會仲裁員，2019年度安慶市十佳青年律師，2020年抗擊新冠肺炎“安慶好人”，安徽省法學(xué)會律師法學(xué)研究會理事，安徽省律協(xié)金融保險專業(yè)委員會委員，安徽省律協(xié)青年律師人才庫成員，榮獲安徽省法學(xué)會《中華人民共和國民法典》研究征文活動二等獎，獲中共安徽省委統(tǒng)戰(zhàn)部、省直機(jī)關(guān)工委、省委教育工委、省國資委2024年度“雙樹雙建”活動建言獻(xiàn)策優(yōu)秀成果表彰。