安置房售賣后又被私自抵押，買房人如何維權？
【案例】2014年2月，盛某將一套拆遷安置房轉讓給周某，雙方簽訂協議，周某支付全部購房款，盛某向周某交付房屋。2021年8月，該套安置房符合初始登記條件，盛某將產權登記在自己名下，未告知周某。2023年7月，盛某與某銀行簽訂貸款合同，貸款40萬元，將該房屋抵押登記給銀行。2024年2月，周某聯系盛某辦理房屋過戶手續，盛某要求周某按市場價補齊差價后再協商辦證。周某將盛某及銀行訴至法院，請求判令盛某、某銀行解除房屋的最高額抵押權，辦理抵押登記注銷手續，并協助將房屋產權變更至周某名下;判令盛某支付違約金10萬元。盛某提起反訴，認為自己轉讓的房屋是90平方米，但現有產權登記面積為104平方米，應由周某補齊差價款，請求判令周某再支付購房款11萬余元及利息，并承擔違約金5萬元。
一審法院認為，雙方系現房交易，約定按套計價為48萬元，未約定按照面積大小計價，亦未約定按照房屋登記的建筑面積補差價。某銀行作為長期從事借貸等金融活動的機構，僅審查房屋所有權屬登記情況，未進入抵押房屋現場查看，以核實房屋的實際居住狀況，存在重大過失，抵押合同不能對抗已付清全部房款且合法占有、實際使用房屋的買受人周某，對銀行的抵押權不予保護。判決由盛某、某銀行注銷案涉房屋上設定的抵押權登記，協助周某辦理房屋產權轉移登記，向周某支付違約金5萬元。對于盛某的反訴請求，法院予以全部駁回。盛某、某銀行不服一審判決，提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。
【說法】安徽中皖律師事務所張金金律師解析，《中華人民共和國民法典》第五百九十七條規定，出賣人應當履行向買受人交付標的物，并轉移標的物所有權的義務。《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規定，當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，涉案房屋具備辦證條件后，盛某應當將房屋過戶給買受人周某。盛某辦理了涉案房屋初始登記后，將房屋抵押貸款，系惡意違約的不誠信行為。銀行作為專業金融機構，在審核貸款時，應當現場查勘抵押物，核實是否存在權屬爭議，因銀行未履行上述義務，被法院認定為重大過失，損害了周某的合法權益，最終法院支持了周某的訴訟請求，駁回了盛某的訴訟請求。
張金金律師提醒，拆遷安置房因暫時無法辦理房產證及房價上漲等原因，容易引發糾紛。買受人應當及時關注政策變化，在具備辦證條件時，及時對接房屋過戶避免爭議。作為金融機構，銀行應當加強合規管理，切實履行盡職調查義務，確保信貸資金安全。
律師簡介：張金金律師，法律碩士，安徽中皖律師事務所合伙人，安徽財經大學兼職教授、研究生實踐導師，安慶市律協副秘書長，安慶仲裁委員會仲裁員，2019年度安慶市十佳青年律師，2020年抗擊新冠肺炎“安慶好人”，安徽省法學會律師法學研究會理事，安徽省律協金融保險專業委員會委員，安徽省律協青年律師人才庫成員，榮獲安徽省法學會《中華人民共和國民法典》研究征文活動二等獎，獲中共安徽省委統戰部、省直機關工委、省委教育工委、省國資委2024年度“雙樹雙建”活動建言獻策優秀成果表彰。
